土地等不動産の相続評価

相続税は、被相続人の財産の、亡くなった時の時価に対して課税されます。

この「時価」の見方は、概ね、今売却したらいくらか？ということです。

現金や株の評価は簡単です。これらの時価は誰でも容易に評価できます。

しかし土地等不動産はそういうわけにはいきません。

実際に売るわけではないののに、どれくらいで売れるかを評価する必要があります。

土地・建物等の不動産の評価を公平に行うのが不動産の鑑定評価になります。

税務署の路線価でも簡便的に土地を評価できますが、あくまでも簡便法であり、一元的にしか評価しかできず、それぞれの土地の個別性が

完全には反映されません。

相続した土地が例えば　がけ地を含んでいたり、不整形な土地であったり、分割利用することが一般的な大きな土地であったりした場合の

減価分をすべて反映させることが難しく、損をしてしまう場合が少なくありません。土地等不動産の鑑定評価によって土地等を評価するこ

とによって、これらの土地、建物の個別性による減価要因をすべて反映させることができ、損をすることなしに有利に相続を進めることが

可能になります。

もっと評価額を軽減出来たのに、相続税に詳しくない税理士では、これらの減額処理しないで、税務署に提出してしまうといったことが

多々あります。そうなれば、相続税の過払いが起きてしまいますので十分注意が必要です。

特に遺留分の計算は路線価ではできずに時価を使用する必要があります。

相続人が相続できるものとして最低限保障されている権利があります。当該権利の事を遺留分といいます。

ここで遺留分計算の際に採用される土地等の不動産の評価額は、相続税評価額ではないですから、結局時価の評価が必要になります。

このようなことから、相続税評価ベースで遺留分の問題を考えていると、以後、実際の時価に戻すと遺留分を侵害していて大きな争いにな

ることが非常に多くあります。

遺留分に関係がありそうな方々は、早めに土地等の不動産の時価（評価額）を知る必要があります。

遺留分のケースを知らないと、本当にとても痛い目にあいますからご注意ください。

アパート・マンション等を建てると相続税対策になる？

実際の売買金額よりも相続税評価額は低くつけることができます。

建設会社等が、「マンションを建てると相続税対策になりますよ」というのは、こういった土地等の不動産の実際の売買価格と評価額の差

を利用した思考スタイルです。

土地の購入時点で、土地の評価額は時価の80％の評価額となります。

アパート・マンション・借家などの賃貸物件の敷地になっている土地については、そこから約20％の借家権相当額を引くことができます。

このように、例えば西宮市で5000万円で買った土地が、さながら評価額では3200万円となります！

さらに、その土地を相続した人が賃貸事業を持続させるのであれば、200㎡まで半額にしてもらえる小規模宅地等の特例制度があります。

それが使えれば、評価額1600万まで下げることが可能です！本来5000万円だったのに30％程度に評価額を下げることができます。

また、自宅として使用している土地には、相続税の評価額を8割引きにしてくれる、小規模宅地等の特例という制度もあり、当該特例が使

えるかどうかで、相続税額が数千万も変わるということが多々ありますので要チェックです。

このように相続税には多くの特例やチェックポイントがあり、土地等の不動産の評価を下げ、相続税を減額する方法が多数ありますので、

相続税に不慣れな税理士に依頼して路線価で安易に計算して提出されると大損する羽目になりますので、そうなる前に必ず一度ご相談くだ

さい。伊丹市・西宮市・宝塚市・尼崎市・神戸市・芦屋市・川西市・三田市等の兵庫・大阪市、豊中、箕面、吹田、茨木等の大阪・京都等

の関西・近畿圏の方、相談は何度でも無料ですので気軽にご相談ください。